イオンリート投資法人

証券コード:3292

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成長戦略

イオンリートは、「地域社会の生活インフラ資産」に投資するリートです。

「商業施設等は、地域社会の豊かな暮らしに欠かせない存在、すなわち、小売から暮らしを支える『地域社会の生活インフラ資産』である」との認識のもと、 私どもは商業施設等を主な投資対象としています。
私どもは、以下のポートフォリオ構築方針のもと、商業施設等への投資を通じて「人々の豊かな生活の実現」及び「地域社会への貢献」を理念としながら、 中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指します。

イオンリートとイオングループのウィン-ウィン(WIN-WIN)の関係に基づく成長戦略

イオングループは、大規模商業施設をはじめとする様々な類型の商業施設を開発から運営まで一貫して実施できる総合力を有しています。イオンリートは、この総合力を最大限活用することで、ポートフォリオの中長期的な成長を目指します。

イオンリートとイオングループのウィン-ウィン(WIN-WIN)の関係に基づく成長戦略

イオンリートは、上記のようなイオンリートとイオングループがそれぞれ好循環に至る良好な関係、すなわち、ウィン-ウィン(WIN-WIN)の関係を構築し、投資主価値の最大化を目指します。

外部成長戦略

イオングループによるサポート

イオンリートとイオンリートの資産運用会社であるイオン・リートマネジメントは、イオングループ各社との間でスポンサーサポート契約又はパイプラインサポート契約及びSCマネジメント契約若しくは物流施設マネジメント契約を締結し、イオンマレーシア社及びイオンビッグマレーシア社との間でマレーシア不動産投資に関する覚書を締結しています。
また、イオンとの間で商標使用許諾契約を締結し、イオンリートとイオン・リートマネジメントがそれらの事業を推進するに当たり、イオンの保有する商標を無償で使用することの許諾を受けています。

独自の外部成長戦略

イオン・リートマネジメントは、その役職員がイオングループにおいて、商業施設の開発・運営や取得に関与することで構築した独自の不動産ノウハウとネットワークを活用し、物件情報の収集を行い、商業施設をはじめとする優良資産を外部から取得する機会の確保を目指します。
また、イオングループ以外の運営者による物件についても、イオン・リートマネジメントは主体的に取得を検討し、さらに、実際の取得の際には、イオングループによる運営に切り替えて物件競争力と資産の価値の向上を図ることも併せて検討します。

内部成長戦略

中長期的に安定したキャッシュ・フローの創出~イオングループへのリース方針

イオンリートは、イオングループが運営する商業施設等の取得にあたり、イオングループ各社を借主(マスターレッシー)として建物全体を一括賃貸するマスターリース契約を締結することを基本方針とします。
マスターリース契約の締結により、キャッシュ・フローの中長期的な安定化、テナント退去リスクや賃料下落リスクの極小化を図ります。
マスターリース契約は以下の基本条件を原則とし、これらに準ずる範囲内で締結するものとします。

<リースストラクチャー>

<リースストラクチャー>

<マスターリース契約の内容>
  契約内容(基本条件)
契約形態 普通建物賃貸借契約を基本とします。
借主 イオングループ各社
賃貸借期間 20年を基本期間とします。(マレーシアに所在する物件は10年を基本期間とします。)
解約の条件 原則、賃貸借期間中は解約できないものとされます。但し、賃貸借期間とは別に、個別物件毎に解約不能期間を定め、当該期間の最終日の翌日(以下「解約可能日」)においてのみ、賃料の6ヶ月相当額を解約金として賃貸人に支払うことにより契約を終了させることができます。その場合、賃借人は、賃貸人に対し、解約可能日の1年前までに書面により中途解約の意思表示を行うこととされます。
賃料 固定賃料を基本とします。さらに、追加の変動賃料として、固定資産税及び都市計画税相当額が支払われるものとし、かかる変動賃料の額は、固定資産税及び都市計画税の変動に応じて毎年見直しが行われます。
賃料の改定 固定賃料は、最初の解約不能期間中には改定しないこととします。但し、大規模な活性化投資及び増床により賃貸人に新たな投資が発生した場合には、賃貸人・賃借人協議の上、改定できることとします。
最初の解約不能期間経過後においては、公租公課又は経済情勢の変動、その他やむを得ない事情が発生した場合に、賃貸人及び賃借人が誠意をもって改定について協議するものとされます。
敷金 固定賃料及び当初変動賃料の合計の6ヶ月相当分を基本とします。
その他
  • 賃借人は賃借人の責任において第三者へ転貸することができます。
  • 賃借人は善管注意義務をもって維持管理を行うものとします。
  • 賃貸人が所有建物を第三者へ譲渡する場合又は所有建物を信託財産とする信託の信託受益権の譲渡について賃貸人が信託受託者として承諾する場合、事前に賃借人に対して譲渡価格等の条件を通知し、賃借人は通知に記載の価格以上の価格で第三者に優先して買取の交渉を行うことができます。

オペレーターとしてのイオングループの積極的な関与

イオンリートが投資対象とする商業施設等は、商業施設等の運営が資産価値に及ぼす影響が大きい性質の資産であると考えております。そのため、豊富な実績及びノウハウを有するイオングループとSCマネジメント契約及び物流施設マネジメント契約を締結することにより、イオンリートが所有する商業施設等の保有・管理において、イオングループの情報・ノウハウ等を積極的に活用することが可能な体制を構築します。

施設価値を最大化するメインテナンス戦略

イオンリートは、中長期的な施設価値の維持・向上に向けて、積極的に施設のメインテナンスを行います。中長期的な施設価値の維持・向上については、イオンリートの視点のみならず、マスターレッシーのキャッシュ・フローの最大化が重要であると考えており、テナントの売上及び収益の最大化を実現できるよう、マスターレッシーと緊密にコミュニケーションを図りながら、資本的支出及び修繕計画を立てます。イオンリートは、このようなメインテナンス戦略においても、SCマネジメント契約及び物流施設マネジメント契約を活用することにより、商業施設等を適切に運営することができると考えています。

運用資産の安定収益確保のためのイオングループに対するエンドテナント出店の検討要請

イオンリートの運用資産の安定収益確保のため、イオンリートが保有し又は取得を検討している商業施設等について、イオングループ各社に賃借人としての出店の検討又はリーシングのサポートの提供を依頼した場合、これらの法人は、当該物件への賃借人としての出店又はリーシングのサポートの提供につき真摯に検討を行うこと、また、それらの一定のグループ会社に対しても検討させる旨、パイプラインサポート契約において合意しています。

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