イオンリート投資法人

証券コード:3292

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用語集

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B

BTS型
Build To Suitの略称であり、入居テナントである特定企業のニーズに基づき用地を選定し、建物の仕様や設備に当該企業固有の要望を取り入れた物流施設をいいます。

C

CSC(コミュニティ型ショッピングセンター)
Community Shopping Center。GMS、ディスカウントストア又は大型食品スーパー等を核テナントとし、20~50店程度の専門店を有する中型規模のSCで、NSCが提供している商品群のほかに、衣料品等の品揃えが充実しています。総敷地面積はNSCの2~4倍と広く、駐車台数500~1500台の収容能力を持ち、車で20分以内の10万人程度を商圏人口として捉えています。

D

DCF法
Discounted Cash Flow Method。対象不動産が将来生み出すであろう各期間の純収益を現在価値へと換算し、それらの現在価値の合計値を資産価格とする方法。「割引キャッシュフロー法」ということもあります。 毎期の収益をもとに詳細な計算を行なうため、特に不動産投資信託では、保有不動産をDCF法によって鑑定評価することが原則とされています。

F

FFO
Funds From Operation。キャッシュフローを評価する指標のひとつ。当期純利益に、会計上は費用として計上される減価償却費等の現金の支出を伴わないものを足し戻し、また、継続的に発生するものではない特別損益を足し戻す(特別損失の場合)あるいは差し引く(特別利益の場合)ことによって求められます。本業ではどれくらいのキャッシュフローが生み出されているのかを見ることができます。

G

GMS(総合スーパー)
General Merchandise Store。食料品や日用品のみならず、衣料品や家電、家具等、日常生活で使う様々な商品を総合的に品揃えしている店舗。 「総合品揃え小売業」と直訳される様に、アメリカのスーパーマーケットのチェーンオペレーション・システム(多店舗運営)を導入しながら、衣・食・住の分野にわたる多くの部門を集めた総合的な品揃えをもつ量販店としての機能を担っています。また、GMSが百貨店と異なる点は、投資を抑えた店舗作りを基本とし、高価格帯商品を集めた百貨店と違って低価格帯の商品を部門毎に集結させたところにあります。

L

LTV
Loan To Value。保有する資産総額に対する有利子負債総額に預り敷金及び保証金(信託預り敷金及び保証金を含みます。)を加えた額の割合。 この比率が高くなれば高くなるほど、負債の比率が高くなるため、財務の安定性は低くなります。一方で、レバレッジを活用することで、投資家の皆様への1口あたり分配金を上げることができます。運用会社は、マーケット状況を慎重に見極めながらLTVの水準をコントロールする必要があります。

N

NSC(ネイバーフッド型ショッピングセンター)
Neighborhood Shopping Center。SC分類の中で最も数が多く、食料品、日用雑貨、医薬品、サービスなど、近隣の消費者が日常生活を営む上で不可欠となる消費需要の充足を目的として開発された小商圏かつ小型のSCをさします。駐車台数200~500台の収容能力を持ちます。
NAV
Net Asset Value。 純資産価値とも言い、不動産の評価額から投資法人債や借入などの負債を引くことで求められます。NAVを投資口数で割った値を1口あたりNAVといい、この価格と現在の株価(投資口価格)を比較することで、現在の投資口価格が純資産に対して割安か割高かをはかることが出来ます。
NOI
Net Operating Income。不動産の賃料収入などから得られる運営収益から、不動産の管理運営にかかる運営費用を控除した営業純収益のことを言い、借入金の金利、減価償却費を控除する前の収益です。
NOI利回り
単年度の投資利回りを算出する方法で、営業純収益(NOI)を投資額(物件取得価格)で割ることによって求める指標です。「キャップ・レート」とも言います。
NCF
Net Cash Flow。純収益。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したもの。

P

PML(予想最大損失率)
Probable Maximum Loss。想定した予定使用期間中(50年=一般的建物の耐用年数)に想定される最大規模の地震(50年間で10%を超える確率で発生すると予想される大地震=再現期間475年相当(年超過確率0.211%)の大地震)によりどの程度の被害を受けるかを、非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものです。但し、予想損失額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。

R

RSC(リージョナル型ショッピングセンター)
Regional Shopping Center。総敷地面積は4万坪以上で駐車台数3000~5000台の収容能力をもち、車で24~30分以内を商圏規模とし、商圏人口15万~20万人ほどを対象としたSCをさします。大型GMS等を核テナントとして、50店以上の専門店を有する広域商圏型ショッピングセンター。日常生活用品から衣料、サービス、エンターテイメント施設等の幅広い業種と業態のテナントが揃った一日中滞在できる「時間消費型」の商業施設。

S

SRSC(スーパーリージョナル型ショッピングセンター)
Super Regional Shopping Center。形式的にはRSCと同じですが、総敷地面積は通常のRSCの2~3倍にあたる7万坪以上あり、主要核店舗はGMSとデパートメントストアまたは高級専門店のいずれか4~6核で構成され、テナント数150店舗以上、駐車場台数5000~1万台以上の収容能力を持つ超大型SCをさします。
SM(スーパーマーケット)
Super Market。食料品や日用品等の購買頻度の高い商品を主力商品とした食品スーパー。 日本では、①セルフサービス式で②寄り合いでない③総合食品④小売店⑤年商1億円以上のフォーマットをさします。
SC(ショッピングセンター)
Shopping Center。ディベロッパーのもとに計画、開発、所有され、1つの組織体として、運営されている小売業、飲食業、サービス業等の集団的商業施設をいいます。その立地や規模、店舗タイプがその商圏に適合し、店舗タイプや規模に見合った駐車場を有します。SCの歴史のある米国では、SCの機能別に、SRSC、RSC、CSC、NSCの4つに大別されています。
SCマネジメント契約
イオングループのうち国内の商業施設等の運営を担うSCマネジメント提供会社より、国内の組入れ資産に関する運営管理助言等の各種ノウハウの提供を定めます。

T

TPOS
Time, Place, Occasion, (life)Style。どんな時に、どんな所で、どんな動機で、どんなライフスタイルで、お客さまが物品やサービスを買うのかという点を、詳しく考えつめることを、またはその分析、判断の仕方のことを言います。

アセアン地域
インドネシア、マレーシア、フィリピン、シンガポール、タイ、ブルネイ、ベトナム、ラオス、ミャンマー、カンボジアをいいます。

イオングループ
純粋持株会社であるイオン株式会社(本社所在地:千葉県千葉市美浜区)の連結子会社及び持分法適用関連会社にて構成されるグループ
イオン同友店会
イオングループの商業施設に入居するテナントを会員とするテナント組織

ウィン-ウィン(WIN-WIN)の関係
本WEBサイトにおいては、イオングループの総合力の活用が、本投資法人の投資主価値の最大化につながり、同時に、投資主価値の最大化がイオングループの企業価値の向上につながる、といった関係を構築する、との意味で用いてます。
ウェアハウジング
本投資法人が不動産等を直ちに取得できない場合に、本投資法人への将来の譲渡を前提として、イオン株式会社による一時的な保有を依頼すること

エンドテナント
マスターレッシーから商業施設の一部の店舗を転借するテナント
エンジニアリング・レポート
建物状況調査報告書とも言い、不動産取引において、いわゆるデューデリジェンスと言われる適正な評価手続きの中の物的調査として対象建築物の現状を調査して報告するレポートです。
営業期間
本投資法人の営業期間(以下「計算期間」又は「事業年度」ということがあります。)は、毎年2月1日から7月末日まで及び8月1日から翌年1月末日までの各6ヶ月間です

オープン・エンド型
投資信託や投資法人のうち、資産を取り崩すことができるタイプのものをいいます。一部解約や減資などにより、ファンドの発行する証券を、投資家の請求に応じて純資産価額で資産を取り崩して換金(解約)できるタイプ。投資信託では一部解約を、投資法人では減資を、それぞれ常時行うタイプのものをいいます。

稼働率
賃貸可能な面積のうち実際に賃貸している面積の割合をいい、「稼働率=(1-空床率)×100%」の計算式で算出されます。 この稼働率が高いほど、安定した賃料収入が得られることを意味します。

(投資口の)希薄化
新投資口の発行により投資口1口当たりの議決権割合が低下すること。投資口1口当たりの純資産額又は分配金が減少すること。

クローズド・エンド型
投資信託や投資法人のうち、資産を取り崩すことができないタイプのものをいいます。一部解約や減資など、投資家の請求に応じて、純資産価額で取り崩して換金(解約)することが出来ません。クローズドエンド型の投資信託は、流動性に乏しく日々時価評価することが困難であるような資産に対して投資を行う場合に用いられ、換金性を担保するために市場に上場され、投資家は市場で売却することで換金を行います。イオンリートはクローズド・エンド型の投資法人です。

計算期間
営業期間を参照願います。
原価法
不動産の再調達原価をベースとして、対象不動産の価格を求める手法。 原価法では、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行なって対象不動産の試算価格を求めます。この原価法による試算価格は「積算価格」と呼ばれます。

ショッピングモール
専門店を主要通路沿いに計画的に配置し、モール(遊歩道・商店街)を形成することで、回遊性を高めた一体的な商業集積店舗網
商標使用許諾契約
イオン株式会社の保有する商標の使用を本投資法人に許容するものです。
新耐震基準
昭和56年改正の建築基準法(昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。)に基づく耐震基準。
事業年度
営業期間を参照願います。
自己資本利益率
ROE(Return on Equity)。投資主の持分である自己資本(払込資本金と内部留保との和)に対してどれだけのリターン(当期純利益)が生み出されているかを示す指標で、以下の計算式で算出します。 当期純利益又は当期純損失/{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100
商業施設等
商業施設及び物流施設並びにこれらの関連施設
商業施設
小売業その他の物品販売業、遊興娯楽施設その他の集客施設(駐車場や物流のための設備装置等を含みます。)を備えた施設。

スポンサーサポート契約
イオングループの持株会社であるイオン株式会社より、本投資法人のスポンサー会社として、イオングループ全体を代表して本投資法人がその安定成長のために必要と考える将来の物件取得に関する各種サポート、本資産運用会社の体制面での支援等につき定めるとともに、本投資法人へのセイムボート出資を定めます。

総資産経常利益率
経常利益又は経常損失/{(期首総資産額+期末総資産額)÷2}×100

大規模商業施設
SRSC、RSC、CSCという3つの区分のいずれかに該当する商業施設をいいます。

チェーンストア
同一資本のもとにブランド、経営方針、サービスの内容、外観などに統一性を持たせ、多数の店舗の運営や管理を行う経営形態
直接還元法
不動産から得ることのできる一定期間(通常1年間)の純利益(収入から経費を減じた額)を一定の還元利回りで除して算出する手法。DCF法に比べて簡便ではあるが、精度は劣るとされており、不動産の証券化などにおける収益見込みの算出には、原則としてDCF法を用いることとされています。
賃料保証型
実際の入居状況にかかわらず賃料は保証されるという、マスターリース契約の1形態です。このため安定性が増しますが、マスタレッシーとの契約が解約になった場合には、収入が大きく変化する可能性があります。

テナント
本Webサイト内では「マスターレッシー」と同じ意味で用います。
デュー・ディリジェンス
不動産価値の精査、あるいは適正な評価手続きを行うための事前の調査・分析を指します。従来の不動産取引における重要事項や不動産鑑定評価のレベルとは違い、市場調査、収益性調査、権利関係調査、環境・建築・設備調査、キャッシュフロー分析、リスク分析等、さまざまな角度から総合的かつ精巧に調査します。
テナントサポート
イオングループが「イオン同友店会」の会員に対して行う、「店舗運営」「販売戦略」「売場作り」「人材育成」等の多面的なテナント営業支援。

トップバリュ
イオングループの登録商標であり、イオングループにおけるプライベートブランド(独自の商標)です。

ナショナルチェーン
全国規模で複数の店舗を展開しているチェーンストア

パイプラインサポート契約
イオングループのうち国内の商業施設等の運営を担うパイプラインサポート会社より、本投資法人がその安定成長のために必要と考える将来の物件取得に関する各種サポート、本資産運用会社の体制面での支援等につき定めます。
パス・スルー型
テナント(マスターレッシー)は1社ですが、収入はエンドテナントの入居状況によって変化するという、マスターリース契約の1形態です。このため、実質的にはテナント分散効果が働くことになります。

フォーマット(業態類型)
アメリカでチェーンストアとして確立された「業態類型」(品揃え方法による店の種類)のことを言います。使う立場からTPOSで分類した新しい「業種」です。
ファーストルック優先交渉権
パイプラインサポート会社又はその一定のグループ会社が不動産等の売却を予定する場合、当該不動産等に関する情報を第三者に先立ち本資産運用会社及び本投資法人に提供してもらい、当該不動産等に関し優先的に交渉することができる権利。
フォワード・コミットメント
先日付での売買契約であって、契約締結日から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約
プロパティ・マネジメント会社
プロパティ・マネジメント(PM:Property Management)会社とは、物件のテナントリーシングや、予算管理、テナント管理(テナント営業戦略の策定、賃貸借条件交渉、クレーム対応等)、建物の修繕に関する管理やビルマネジメント会社の管理等の業務を行う会社のことを言います。資産運用会社にレポートを行い、AM会社は本投資法人にレポートを行います。
物流施設
商品その他の物品の流通及び運搬の用に供される倉庫その他の貯蔵施設。イオングループは、独自の物流機能を全国規模で保有しており、その効率的なサプライチェーン・マネジメントのノウハウは、小売事業の競争力向上のための重要な要素となっています。

マスターレッシー
建物全体を一括賃貸するマスターリース契約を締結した単一の借主。本Webサイト内では単に「テナント」ということもあります。
マレーシア不動産投資に関する覚書
海外サポート会社であるイオンマレーシア社から提供を受けるマレーシア所在の不動産投資に関する各種サポートに関する合意を定めます。 この覚書には有効期間の定めはなく、また同覚書は法的拘束力を持たないものとされます。
マスターリース
投資法人と入居者の間に、契約締結のための法人(マスタレッシー)が入る方式です。「賃料保証型」と「パス・スルー型」の2パターンがあります。
マスターリース契約
建物全体を一括賃貸する契約
まちづくり三法
ゾーニング(土地の利用規制)を促進するための『改正都市計画法』、生活環境への影響など社会的規制の側面から大型店出店の新たな調整の仕組みを定めた『大規模小売店舗立地法(大店立地法)』、中心市街地の空洞化を食い止め活性化活動を支援する『中心市街地の活性化に関する法律(中心市街地活性化法)』の3つの法律の総称。1998年施行(大店立地法のみ2000年施行)。

モール型RSC(リージョナル型ショッピングセンター)
建物の階数が2~4階の低層で、両側に2つ以上の核店舗(GMSや百貨店、大型専門店等)を配し、この核店舗を専門店モールで結んでいる建物形態を持つRSC

ラストルック優先交渉権
ファーストルック優先交渉権を行使した結果、当該不動産等を取得しなかった場合でも、第三者が提示する条件が本投資法人と同等以下である場合には、本投資法人が同等以上の条件を提示することにより、当該第三者に優先して当該不動産等を売却希望会社より購入することができる権利

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