イオンリート投資法人

証券コード:3292

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財務戦略

戦略的なキャッシュ・マネジメントと安定した財務基盤

  • 減価償却費相当額の内部留保金を物件の新規取得、運用物件の増床、改装、改築等の活性化投資などに戦略的に活用
  • メガバンクを中心とした金融機関との強固かつ安定的な取引関係

イオンリートは、中長期的に安定したキャッシュ・フローを確保しつつ、運用資産が着実に成長を遂げられるよう、安定した財務基盤を構築することを基本方針とします。
具体的には、財務健全性確保のため、原則として、LTVを50%前後の水準で運用するとともに、メガバンクを中心とした金融機関との強固かつ安定的な取引関係を築くことに努めます。
また、減価償却費相当額の内部留保金を含む余剰資金に関して、その時々において最も有効的かつ戦略的なキャッシュ・マネジメントを行います。

戦略的なキャッシュ・マネジメント

大規模商業施設は、郊外立地が多いゆえに不動産価格に占める建物価格の割合が高く、加えて、オフィスビルや住居に比べ会計上の償却年数が短いことから、 減価償却費の不動産価格に対する割合が大きくなる傾向にあります。
イオンリートは、減価償却費相当額の内部留保資金をその時々の状況において最適に配分することで、資金効率を高め、キャッシュ・フローの安定化を図ります。 具体的には、以下の直接的・間接的な施策を通じて、中長期的な投資主価値の向上を図ります。

strategy

安定した財務基盤の構築

イオンリートは、中長期的に安定したキャッシュ・フローを確保しつつ運用資産が着実に成長を遂げられるよう、以下の財務方針に則り、安定した財務基盤を構築することを基本方針としています。
イオンリートは、財務健全性確保のため、LTVを原則として50%前後の水準で保守的に運用するとともに、メガバンクを中心とした金融機関との強固かつ安定的な取引関係を築きます。

LTV 原則として、LTVを50%前後の水準、上限を60%として運用
長期化・固定化 テナントとの契約期間・内容等によるキャッシュ・フローの状況に対応した借入期間の設定
バンクフォーメーション メガバンクを中心としながら、借入金融機関を適切に分散

財務方針

デット・ファイナンス

運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費もしくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、もしくは債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債を発行します。 
借入金及び投資法人債の限度額はそれぞれ1兆円とし、かつ、その合計額は1兆円を超えないものとします。

原則として無担保無保証での資金調達を行いますが、資金の借入れ及び投資法人債の発行において、運用資産を担保として提供することがあります。

海外不動産へ投資を行う場合には、現地通貨建てで借入を行う場合があります。また、調達時点のマーケット環境等を勘案し、円建てで調達し、現地通貨へ換金する場合もあります。

保守的な有利子負債比率及びLTVの維持
外部成長戦略、内部成長戦略等を考慮しながら、保守的な負債比率を意識しつつ、強固な財務基盤を維持します。
運用にあたっては、原則として、LTVを50%前後の水準とし、その上限を60%として運用を行います。ただし、運用資産の取得等により、短期的にそれらの数値を超えることがあります。
長期化・固定化
テナントとの契約期間・内容等によるキャッシュ・フローの状況に対応した借入期間の設定を行います。
また、各種リスクを低減させるため、借入期間の長期化及び金利の固定化を検討し、適切な運営を目指します。
メガバンク中心のバンクフォーメーションと調達先及び調達手法の分散化・多様化
借入れにあたっては、イオングループの信用力を活かし、メガバンクを中心としながら、借入金融機関の適切な分散を図ることを目指します。
また、負債性の資金調達に際しては、マーケット環境及び本投資法人の財務状況等を総合的に勘案し、投資法人債の発行等を含む、直接金融・間接金融等の手法の多様化を図ります。

エクイティ・ファイナンス

資産の取得、工事金の支払、敷金・保証金の返済、イオンリートの運営に係る費用の支払又は債務の返済等を目的として、投資口の追加発行を行います。
投資口の追加発行は、長期的かつ安定的な成長を目指し、投資口の希薄化に配慮しつつ機動的に行います。

デリバティブ取引

借入及びその他の本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクのヘッジを主たる目的として、経済状況及び金利の動向を考慮し、デリバティブ取引に係る権利への投資を行うことがあります。
また、海外不動産への投資を行う場合において、主として賃料収入等の現地通貨での受取り及び支払いが必要となる場合には、為替リスクのヘッジのために、デリバティブ取引に係る権利への投資を行うことがあります。

余資の運用方針

余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し、金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行います。

格付の取得

株式会社日本格付研究所(JCR)より、AA- の長期発行体格付を取得

イオンリートは、株式会社日本格付研究所(JCR)よりAA-(ダブルエー・マイナス)の長期発行体格付を付与されております。
イオンリートの投資口についての信用格付はありません。

敷金・保証金の活用

イオンリートは、低コストかつ長期に安定した資金である、テナントから預託された敷金・保証金を有効活用します。
また、諸々の資金ニーズ(修繕及び資本的支出、分配金の支払い、小口債務の返済、イオンリートの運営に関わる運転資金、敷金等の返還、不動産関連資産の新規購入等)に対応するため、融資枠等の設定状況を勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有します。

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